实战演练

小区商业物业值得挖掘商机

社区商业街是时下商业、地产的经营与开发联合的一种新模式，一些稍微上规模和档次的楼盘，基本上都会在社区内大搞商业物业，以作为小区的商业配套，方便业主的生活。而一些处在开发中的规模型大盘，其商业物业更是空前绝后，诸如商业街、购物ＭＡＬＬ等动辄几万、几十万平方米的商业物业涌现于小区。那么，小区该如何打造和经营好自己的商业物业？

投资商业物业利润回报高，因而前几年已有地产商将眼光瞄准商业物业，但发展商对小区商用物业如何经营、如何使它增值则考虑得不多，众多发展商还是停留在楼盘配套需要的意识上，对商业物业的经营比较外行，走进了一些误区，因而使小区的商业物业出现许多败笔。

小区商业要“大集中、小分散”

目前最突出的一点是，发展商在最初规划时没有从经商者的角度考虑，更没有去想如何盘活这些商业物业，结果压了很多的资金，却打造出一些不符合商业需求的商用物业，其升值潜力自然不大。张总指出，小区商用物业布局规划设计要点应是：大型社区的商业布局要采用“大集中、小分散”的格局，如超市、售楼部等公共服务性的活动场地，应该集中在一起，与活动广场、车站、学校、幼儿园连在一起，可产生一个聚集效应，其商业物业很快便能旺起来；而分散在各组团之间的小商业物业，人流较为分散，可以搞一些小商品经营，如２４小时便利店、饮料、药丸等，由物业管理公司来监管即可。

经营要先养商再养铺

经营小区的商业物业，可采用先用主力店去吸引人，以带动周边的散铺经营，在布局上，超市的经营应以慢慢挑选的东西为主；在招商上，最好选择广州人较为熟悉的品牌商，让刚入住小区的业主有亲切感，同时还要考虑独家经营的方针，先养商再养铺，让小区商铺的经营商形成互补而不仅是竞争；商铺开业之初，应该多与商家联手搞一些促销活动，让业主知道目前有些什么商品有优惠促销，让业主互相传播信息；商业物业之间还要互相搭配，如华南碧桂园、广州碧桂园的会所一楼，设有超市，二楼是餐厅，而这个超市的菜市场，既为楼上餐厅提供方便，又为业主提供方便，会所的人气因此而旺盛。

张总认为，现在许多的小区配套建设里，都办有学校，解决业主子女就读的问题。但有一个问题是，如何解决好学生的用餐问题？有的小区在学校里面或旁边建一个配套餐厅，不仅会有油烟，而且还会引来老鼠、蟑螂等动物，影响学校的环境。这里南奥做得不错，值得借鉴，南奥在其会所里开设了一个配餐室，每到用餐时便用专车进行送餐，这样既不破坏小区环境，也有效使用了会所。

商业物业开发宜循序渐进