宏观调控一年多来，效果不彰。人们渐渐开始达成共识：经济过热的实质是
房地产业的过度膨胀，若不从源头上进行控制，调控效果将适得其反。可是，当
宏观调控的矛头要对准房地产下手时，围绕加息、税费改革等政策是否有效的问
题，各种怀疑、不满之声不绝于耳。人们在这些政策问题上似乎倾注了过多的感
情，而缺乏一种客观、冷静的态度。科学的决策取决于科学的经济理论，而经济
学在本质上又是一门经验科学。对历史上发生过的事情不断地进行经验总结，是
我们获取真知，避免重蹈覆辙的最好保障。他山之石，可以攻玉。让我们来看看
几乎成为"泡沫经济"代名词的日本泡沫经济是如何被挤破的吧。
其实，日本在泡沫经济最盛的八十年代末时，大部分人（包括绝大部分的专
家学者）并无身处泡沫的感觉。这从事后统计的在《日本经济新闻》上发表的有
关使用了"泡沫"这一字眼的文章数量上可以看出。１９８５年有８篇文章，８
６、８７、８８、８９这泡沫形成壮大的四年当中依次是３篇、１篇、４篇、１
１篇。人们开始觉察到经济出现了泡沫的９０年迅速增加到了１９４篇，这也是
政府开始出台各项政策挤压泡沫的一年。随后的９１、９２年达到了２５４６篇、
３４７５篇的惊人数量。可是，当日本发觉经济已出现泡沫时，便果断地采取措
施来抑制泡沫。
首先是从货币政策上下手，即大幅度提升利率。１９９０年２月，日本央行
认识到在泡沫经济的发生扩大上金融机构负有不可推卸的责任，进行了自我批评，
并发表报告提出警告称，地价有可能下跌，而这会给金融系统带来问题。３月，
央行下达了对房地产行业融资的总量控制（把对房地产行业融资的增长控制在对
全行业融资的增长幅度内），于是各金融机关一齐开始紧缩融资。８月，央行的
基准利率大幅提升至６% 。其加息的步伐开始于前一年，具体来说，８９年５月
３１日日本央行把维持了２年零３个月的２. ５% 的超低利率提高到３. ２５% 。
接着在１０月１１日及１２月２５日两次各加息０. ５% ，达到了４. ２５% 。
进入９０年后加息步伐进一步加快。３月２０日加息一个百分点，达到５. ２５
% ，８月３０日最终升至６% 。这一利率水准一直维持到次年的７月１日（下调
至５. ５% ）。在短短的一年零三个月里加息３. ５个百分点，可见其力度之大。
其次是从财政政策上入手。１９９０年３月，大藏省（相当于财政部）在政
府税制调查会中设置了土地税制小委员会，探讨对土地税制的强化问题。１０月，
确定了以设立地价税为支柱的土地税制的改革方向，并制定了《土地基本法》，
次年４月开始征收地价税。９０年１２月，土地政策审议会决定要拉低地价，正
式开始挤压泡沫。
最后（但并不是最不重要的）就是从舆论上打压泡沫。１９９０年９月，日
本国营广播电视台NHK 连续五个晚上在黄金时段播放了有关土地问题的特别节目，
指出地价是可以下跌的，并提出应让日本的地价下降一半。同时主张进行土地税
制的改革，限制房地产融资。这一节目像颗重磅炸弹，其巨大的舆论冲击力揭开
了日本泡沫经济破灭的序幕。以这一节目的播出为转折点，日本的地价自二战结
束以来第一次开始急速下跌。
通过上面这些组合拳的打击，１９９１年东京城市圈的地价下跌了１% ，其
中东京城区下跌了２. ９% 。从９２年开始地价加速下跌，东京城市圈下跌了１
２. ９% ，而东京城区更是下跌了１９. １% 。同年６月，宫泽喜一内阁在"生
活大国五年计划"中甚至提出了要确保国民能用五年的家庭年收入购买一套住房
的目标。到９３年地价的下跌幅度进一步加大。东京城市圈下跌１４. ６% ，东
京城区下跌２２. ２% 。虽然在泡沫最盛时单单东京的地产价值就超过了整个美
国，但当时日本的房价与收入比却只有７到８倍，这也是当时很多人并不认为日
本有严重泡沫的一个理由。经过十多年的下跌，现在日本的房价收入比在５倍左
右，实现了宫泽喜一内阁当初提出的目标。
反观我国当前针对房地产市场的调控措施，却给人一种"欲言又止，欲说还
羞"的感觉。央行自去年１０月２９日加息０. ２７% 之后再无下文，利率依然
维持在２. ２５% 的低点（低于日本泡沫经济时的超低利率２. ５% ）。直到最
近"两会"开过之后才出台了取消住房贷款优惠利率的政策，贷款的上升幅度也
只有区区的０. ２０% 。这种程度的货币政策力度又如何能抑制房价的过快上涨？
由于去年的加息效果不彰，反对加息的人便振振有辞道：事实证明加息不能抑制
房价上涨。可是这样下断言未免太性急了点。这就好比一个人口渴，有人却断言
说：喝水并不能解渴。后来那人只喝到了一滴水，反而感觉更渴了。难道这就能
证明"喝水不能解渴"之说了吗？事实上，只要加息的力度足够大，就没有抑制
不了的泡沫。金融宽松是泡沫生成的必要条件，这是个常识性问题。向经济学的
常识挑战意味着在向诺贝尔经济学奖发起冲击，勇气固然可嘉。
但是，货币政策的调整又是牵一发而动全身。我国之所以没能像当时的日本
央行那样大幅度地提高利率，唯一可信的理由是当前的人民币面临着升值的压力
（这也是日本错失加息良机的一个原因，因为日元当时也面临着巨大的升值压力）。
一旦利率大幅度提高，也许会加大人民币的升值压力。随着大量热钱的涌入，央
行为了维持人民币汇率而不得不对外币照单全收，这样货币供应量有可能反而增
加，使加息的效果大打折扣。不管上述理由是否成立，起码你不能轻易地驳倒它。
另一个反对加息的理由是，加息会增加普通居民的购房负担，有"劫贫济富"
之嫌。这一说法只有在房价只涨不跌的条件下才能成立。如果房价可以下跌，而
且政府也像当时日本的宫泽喜一内阁那样提出具体要达到的房价与收入比的目标
——比方说在五年内使房价与收入之比回落到１０倍以内，十年之内回落到６倍
左右，就会大大减轻普通居民的购房负担了。如果政府高层能如此明言，那么即
便不加息也会吓退投机者的。可是，我们目前充耳所闻的只有官方"抑制房价过
快上涨"之声，却没有"让过高的房价降下来"的声明。如果加息的目的只是为
了让目前高高在上的房价再继续慢慢地涨２０年的话，我们又岂能怪老百姓不领
"新政"的情呢？实际上，人们现在的不满主要是对各级政府极力维护居高不下
的房价的态度的不满。在房价只能升不许降的前提下出台的任何政策，包括拟议
中的各种针对房地产的税费，都只会增加居民的购房用房负担，这怎能不引起反
感？
或许有人会说，日本泡沫经济破灭的后果是长达十多年的经济萧条，难道我
们也要经历这样的痛苦吗？姑且不论日本泡沫经济破灭后的经济萧条是否都是地
产泡沫破灭惹的祸（实际上日本还有整个产业结构调整滞后等问题），事实上日
本泡沫经济破灭至今，人们只是反省为什么会放任泡沫的产生扩大，却迄今没有
人认为打压泡沫的措施有什么不当。如果不是果断地打压泡沫，最后造成的损害
将会更大。这是因为人们认识到，泡沫危害的大小是由资产价格上升的幅度，与
在此状态下经济活动的时间长短的乘数所决定的。因此，泡沫破灭得越早损害也
会越小。
我们现在口口声声的"软着落"的潜台词似乎是：既要房价不下跌，又要经
济不过热。要知道，资产投机盛行的市场就是一个博弈场。政府的底牌一旦被炒
家看破，疯狂的投机者还有什么可畏惧的呢？如果房价只涨不跌，就等于说投机
房产只赚不亏，世上还有比这更安全的投机场所吗？日本学者总结泡沫经济的扩
大时发现：泡沫这种东西一旦度过了破灭危机后会变得更疯狂，因为这更助长了
投机者的投机炒作心理。我国去年出台的些调控政策曾经引起了房产市场一定
程度的恐慌，不少人预计房市即将迎来拐点。可是由于随后既没有后续措施的跟
进，各项政策又互相打架，政府的底牌昭然若揭，由此引发了一波更大的投机浪
潮。我们拿沉痛的教训为日本学者的上述观察增加了一条注脚。
抑制泡沫是在跟时间赛跑，是在跟贪婪的欲望作战，切忌"逐次用兵"。泡
沫经济本质上是不实预期的产物，只要能打消掉那些错误的预期，即使不动用货
币政策及财政政策也一样可以消除泡沫，这也是副作用最小的。在我们这样一个
舆论基本由政府掌控的国家，通过强大的舆论工具要做到这一点应该不难。难只
难在政府自己的态度转变。
作者单位：上海外国语大学日本文化经济学院